编者按：国务院转发的《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提出研究开征物业税；国务院将普通商品住房项目投资的较低资本金比例从35%调低至20%；深圳市人大近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，其中规定，违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证。这标志着深圳的小产权房可能拿到全国较早的“准生证”。有学者指出，这三大新政将可以起到抑制高房价的作用。

　　
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　　贾卧龙：开征物业税 将彻底颠覆“高房价”

　　物业税是一种财产税，是在房产持有环节中缴纳的一种税费。关于物业税开征的讨论已经很久了，但在25日国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，物业税再次由于其文中的“深化房地产税制改革，研究开征物业税”而引起市场关注。那么，物业税的开征究竟对于房价有什么影响呢？

　　一、商品房价格必降无疑

　　税费是政府调控市场经济较有效的杠杆，也是缩小贫富差距较有效的手段。商品房价格一直偏高，而且价格差距较大是不争的事实，这与我国的商品房开发制度有一定的关系。在我国，房地产契税、开发商交纳的土地出让金基本上都是一次性交的。而在这个卖方市场的条件下，这些税费都将加入到房价内转嫁于购房者，房价如此之高与高额的税费是分不开的。

　　普通商品房价格中，税费、开发商利润是房价的主要组成部分，其中税费包括开发商的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果开征“物业税”则将彻底改变这种商品房价格的构成方式，将这些费用分期由政府收取，均摊到房屋的保有阶段。如此一来，开发商不必集中将如此多的税费一次性交纳，开发成本必将大幅度下降，商品房价格也将下降无疑。

　　二、自住型利好 投资型受损

　　征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税。这就给购房者心里带来了两个变化：一方面，购房门槛降低，但居住成本上升；另一方面，炒房者的风险系数加大，一旦房产无法销售，持有过程中将付出大量的资金，给其带来一定的资金压力。

　　尤其值得注意的是，按照国际惯例，物业税主要是向投资、出租等盈利性房产来征收的。很明显的，对于投资类住房的购买者而言，他们则会为占有更多的资源而付出相应的费用。并且，物业税的征收应该按照房产的购置价格以及购置面积来分依次递增征收的，越是贵的房子越是要缴纳更高的费用，真正成为“买房容易养房难”的情况。

　　三、供求关系进一步转变

　　与前两年的市场情况不同，房地产市场的供求关系已经得到一定的缓解，并不是那种单纯的需大于求的卖房市场。房价也因此已经出现了下滑的趋势，而一旦开征物业税，将直接增加了需求方持有房地产的成本，对于投资性需求的抑制作用是相当明显的。因为“物业税”则是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。若是用于投资用途的，出租的费用赶不上交纳的税费，投资回报期大大延长。商品房的投资价值几乎失去，市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。

　　并且，对于房屋的持有环节加以重税必然会引起二手房市场的活跃，那些拥有多套房产的持有者必然出售手中多余的房产，那些空置的房屋也将被推向市场。当非刚性需求减少，市场供应量不变的情况下，那些有着自住需求的人群则将成为真正的需求，市场上的供需关系将进一步的转变，购房者理性对待房地产消费，甚至出现供大于求的买房市场的情况。

　　所以，综合以上三点，开征物业税将彻底颠覆“高房价”的市场状况。但是，尽管目前市场对于物业税的征收进行了实质性的讨论。可由于我国地域广大，区域间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，物业税的征收还需要更加完善的制度和先进科学的管理方式，开征“物业税”依旧任重而道远。