继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降,较近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市,试图复制高房价。
　　
　　调控博弈之时,开发商力挺高房价的“底气”何在?当前楼市调控成果如何守住?会不会出现新一轮房价“报复性”上涨?“新华视点”记者对此进行了追踪调查。
　　
　　卷土重来
　　
　　部分开发商多种“玩法”应对调控
　　
　　今年4月份以来,新一轮楼市调控政策不断出台,房价过快上涨问题得到初步遏制。但记者近期调查发现,一些开发商对高房价“恋恋不舍”,硬挺房价,唱多楼市,试探性涨价,“转战”中小城市,房价上涨有卷土重来迹象。
　　
　　5月份打算买房的北京市民苏志强到现在还没拿定主意。他说:“本来寄希望于房价能降一些,但现在看来,北京四环以内仍难寻每平方米低于2万元的商品房。”
　　
　　8月份,济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从8.5折提升到8.7折,立时引发舆论关注。济南多家房产中介预计,9月份新开的楼盘将比现价每平方米上涨500元左右。
　　
　　在济南做楼盘代理销售5年多的赵经理说:“在打折基础上试探性涨价,这无疑释放出房源趋紧的信号,告诉人们欲购从速。”
　　
　　8月24日,北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅较贵单价从每平方米7.2万元刷新到了较高13.7万元。销售部刘小姐对记者说:“预约看房者已经排到了下周。”
　　
　　有关人士指出,国家房地产调控政策并没有放松,为什么有些房价会高位反弹呢?这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段,开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。
　　
　　一些业内人士透露,开发商通常会力荐楼市“买涨不买跌”原则,强调购置房产可抵抗通胀。房地产顾问机构信立怡高总经理朱江说:“购置的房产是抵抗通胀的一种特殊刚性需求,只要房价增幅能跑赢CPI,这种刚性需求就将长期存在,而且在一定条件下还可能集中释放。”
　　
　　除了硬挺房价、唱多楼市、试探性涨价,一些开发商将“托市”目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍,距离甘肃兰州市不到100公里的临洮县城房价已由年初的每平方米2200元涨到2500元。
　　
　　记者调查发现,一些没有拿到预售房许可证的开发商,还通过发放免费卡提前预约排号,这样做既符合不得收取买受人定金的规定,又能提前锁定销量。
　　
　　同时,一些开发商还和商业银行联手。记者调查发现,有的本地银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则,家庭成员中即使有人已申请房贷,也不影响新贷款利率和首付。
　　
　　“底气”何在
　　
　　土地财政短期难改观地产龙头企业不差钱
　　
　　开发商之所以力挺高房价,是因为地方政府短期内还不能摆脱土地财政依赖,银行也不希望因房价下降而产生过多不良资产。更重要的是,地方政府在调控楼市时,还要顾及政策对GDP的影响。
　　
　　记者拿到一份沿海某省发改委上半年房地产投资情况总结报告,文中说:“省内房地产开发投资规模明显偏低,部分城市房屋销售价格与其他城市相比明显偏低,且房屋价格上涨不快。”并指出:“国家调控政策出台后,全省房屋销售面积增幅逐月回落,住房消费徘徊不前,不利于整个经济平稳发展,因而房地产调控不能搞‘急刹车’,要研究出台扶持政策大力帮促,保持全省房地产市场平稳健康发展。”
　　
　　“地方政府更在意任期内的可用财力,不舍得失去土地这一重要财源,因而指望低价拿地在短期内难以实现。”一位开发商告诉记者。
　　
　　有了这些地方政府的“导向”,开发商“逆市托盘”便等于有了“底气”。采访中,一些开发商告诉记者,政策收紧对开发商拿地的资金链有一定影响,但仍在可控范围内,这些开发商有资金实力玩价格游戏,抱有左右市场心理。
　　
　　从国家统计局的数据分析,7月份开发商投资金额环比虽有所下降,但总体资金面仍较为宽松。前7个月,房地产开发企业本年资金来源38876亿元,同比增长39.4%;全国房地产开发投资23865亿元,同比增长37.2%。
　　
　　从已经披露的半年报信息来看,包括保利地产、金地集团、招商地产在内的多家地产龙头企业“不差钱”。
　　
　　市场研判
　　
　　调控成效逐步显现房价可望理性回归
　　
　　一些专家表示,尽管短期来看房价仍处在胶着状态,高位震荡,但房价理性回归已成大势所趋。
　　
　　土地供给方面,国家统计局数据显示,2010年全国计划住房建设用地供应总量18.5万公顷,远远超过去年全国住房实际供地7.6万公顷和前五年平均年度实际供地量5.5万公顷。今年下半年全国还有约2/3用地计划可用,土地供应并不紧张。
　　
　　新增住宅大幅增加,也增加了开发商捂盘惜售的操作难度。2009年,全国住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%,2010年上半年住宅竣工面积已同比增长15.5%。2010年6月末,商品房待售面积相比增长了6.4%。
　　
　　在需求方面,国家打击投机性炒房政策频出,使二手房价格已经不再坚挺。国家统计局数据显示,二手房价格已连续几个月下降,5月环比降幅达到0.4%,6月份下降了0.3个百分点,7月份仍处于环比下降状态。
　　
　　中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,今年新一轮房地产调控政策成效已逐步显现。而近期各项措施的紧密推进也表明,我国调控房地产市场的措施一段时间内不会放松。
　　
　　8月份以来,从银行频繁进行房价下降压力测试,到国土部门宣布在全国范围内清理囤地行为;从发改委表示我国将进一步推进房产税体制改革,到国务院要求各地加快保障性住房建设,一项项举措紧锣密鼓。
　　
　　有关专家认为,住房供给增加、炒作行为淡出,正是政府巩固楼市调控成果的底气所在。
　　
　　“政府能不能像银行做房价下降压力测试那样,也做一下房价下降的财政收入压力测试?”有关专家提出,“一方面这个数据可以反映出转方式、调结构、增财源的成果,另一方面也能督促地方加快产业升级改造,早日摆脱土地财政依赖。”